Le secteur immobilier est en plein boom à Berlin… Un tendance inverse à celle qu’on observe dans les autres capitales européennes. Une fois n’est pas coutume, les promoteurs ne sont pas les seuls à profiter de l’aubaine. Les étrangers s’arrachent studios et appartements de haut standing à un prix défiant toute concurrence. L’immobilier à Berlin, une affaire qui roule en temps de crise ! Voici un petit guide pratique pour apprendre comment acheter un appartement dans la capitale allemande.
1. L’immobilier à Berlin en chiffres
- Prix au mètre carré : 1800 euros en moyenne. Le prix le plus bas des capitales européennes (Paris : 5700 euros)
- Bons revenus locatifs : depuis 2007, les loyers ont nettement augmenté dans la capitale
- Investissement sûr : le prix à l’achat est faible. Garantie de plus-value sur la durée.
2. Variation des prix immobiliers : la règle « est-ouest »
Comme dans toutes les grandes capitales, les prix des biens immobiliers à Berlin sont moins élevés à l’est qu’à l’ouest de la ville. Un « saut » de 800 à 3000 euros/m2 en moyenne.
3. Choisir le bon quartier : prix VS cadre de vie
Avant toute chose, vous devez vous familiariser avec la « géographie de la ville »… Berlin compte 12 arrondissements et chacun se découpe en quartiers. Si vous êtes attentif au prix, une règle simple et logique : le prix au mètre carré augmente quand on s’approche des attraits touristiques de la ville. Dans les très agréables quartiers de Charlottenburg, Mitte, Steglitz et Prenzlauerberg, les prix au m2 sont donc sensiblement plus élevés.
4. Neukölln, exemple d’un quartier attractif
Neukölln est un peu le quartier latin berlinois. Il offre de belles percpectives pour l’acquisition d’un bien immobilier à bon prix : pour un appartement rénové, comptez 60.000 euros pour 60 m2.
5. Agences immobilières sur le web
Vous trouverez de nombreuses agences immobilières sur internet avec des offres par quartiers. Mieux vaut se pencher sur les offres clairement référencées avec descriptif du bien, prix de vente, emplacement exact, photos de l’appartement et des environs.
6. Week-end à Berlin : prospecter sur place
Vous pensez avoir « trouvé » le quartier qui vous convient ? Pourquoi ne pas faire un tour dans la capitale allemande ? Il vaut mieux « prendre le pouls » de la ville pour ne pas se tromper, et surtout, mieux cibler votre recherche.
7. Financer l’achat d’un bien immobilier à Berlin
C’est certainement le point le plus délicat compte tenu du contexte économique actuel. Plus votre apport financier sera important, plus l’obtention d’un prêt sera facilitée.
Concrètement, deux choix s’offrent à vous :
- Obtenir un prêt en France : l’opération est complexe
- Obtenir un prêt en Allemagne : l’euro ayant cours en Allemagne, un montage financier est tout à fait possible, et même recommandé. Les taux d’intérêts pratiqués par les banques allemandes son assez bas.
8. Comprendre la législation allemande
La vente et l’achat d’un bien immobilier sont régis par un cadre juridique spécifique. Il diffère sensiblement du cadre français. Par exemple, il n’y a pas pas de clause suspensive liée à l’obtention d’un prêt. De même, les délais de rétractation diffèrent.
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Compléments d’informations
Offres d’appartements à Berlin
Législation allemande des transactions immobilières
Bonjour,
Je suis très intéressé par une acquisition à Berlin, mais je ne sais pas quels sont les quartiers les plus cotés (et pourquoi) ni quels sont ceux qu’il faut éviter. Pourriez vous me renseigner?
j aimerai bien savoir les prix de l immobilier a berlin.espagne.france
Neukölln n’est certainement pas le « quartier latin » – mais le quartier TURC.
Si vous recherchez un quartier cosmopolitique, beaucoup mieux Mitte-Wedding.
Bonjour,
Je ne suis pas d’accord avec vous. La désignation de Neukolln n’est pas « ethnique », et il ne faut donc pas comprendre « quartier latin » dans ce sens là. Plutôt dans le sens du foisonnement de la vie culturelle et le symbole du renouveau artistique.
Les quartiers plus cotés sont: Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Mitte, Charlottenburg, Kreuzberg!
Je suis personnellement très sceptique concernant tout investissement immobilier à Berlin. Berlin reste une ville très pauvre située au milieu d’une région économiquement sinistrée – l’ex. Allemagne de l’Est. La ville vit encore sous perfusion des Länder de l’Ouest – reste à savoir combien de temps ces derniers accepteront de payer. Berlin est certes la capitale administrative du pays, mais c’est tout. Les JT des télés sont produits à Hambourg, Cologne et Mayence. Niveau Média, Berlin n’a aucun quotidien ou hebdomadaire de référence. Au niveau commercial et industriel, la situation est catastrophique et un enfant sur trois vit de l’aide sociale. Bref, le niveau des salaires à Berlin est parmi les plus bas du pays, ce qui explique les loyer très très bas. A ceci vient s’ajouter le fait que la ville, contrairement à Hambourg et Cologne, a plutôt tendance à perdre des habitants et que sa population vieillit rapidement… Il y a des dizaines de milliers de logements inoccupés à Berlin et je crois que, une fois l’effet de mode passé, les prix de l’immobilier vont logiquement à nouveau baisser.
Bonjour je suis forcément partie prenante pour positiver un post » Investir à Berlin » puisque je travaille dans le domaine. Je voudrais donc relativiser la vision particulièrement pessimiste d’Antoine. Premièrement la population de Berlin croît; le taux des naissances au Prenzlauerberg est parmi les plus élevés d´Europe. La population de Berlin est d´ailleurs plus jeune que la moyenne allemande. L´effet capitale ne commence à jouer un rôle que maintenant. Le niveau des prix de l´immobilier si bas provient notamment des milliards de subventions injectés dans les années 90 par l´état allemand, les vendeurs d´aujourd´hui en ont profités: sinon ils ne pourraient ni vendre ou louer les biens à ces prix. Comme ces subventions sont terminées le reajustement vient de commencer.
Aujourd´hui en dehors de toute considération monétaire Berlin est donc une ville qu’on aime pour son cadre de vie et son accessibilité. Les jeunes élites allemandes et internationales: avocats, managers ou artistes ; ingenieurs et scientifiques sont attirés par la ville de Berlin.
Ville sous influence depuis plusieurs décennies, elle a besoin de se créer une nouvelle identité propre ( internationale et éclectique forcement). Les secteurs du tourisme, de la création artistique mais aussi de la recherche font partis des principaux moteurs économiques, ce qui fait de la ville une sorte d’espace d’expérimentation géant toutes tendances confondus, résolument tourné vers l’avenir. Des marques comme « Bionade » ou les Chaussures « Trippen » en sont des exemples.
L’accessibilité de l’immobilier permet à de nombreux expatriés de venir modeler leur rêve dans un cadre exceptionnel et de tester sans aucun doute les modèles économiques de demain. C’est un cercle vertueux qui attire encore plus de talents: Il est donc important d’envisager son investissement immobilier à Berlin dans une perspective durable: il faut prévoir du temps.
Ceux qui décident d’acheter un appartement pour venir y vivre y participent aussi bien que ceux qui achètent un investissement locatif sans chercher à tout prix une rentabilité maximale.
Petite rectification sur la post précédent Bionade : n’est pas une entreprise berlinoise mais bavaroise. Si vous souhaitez décourvir des initaiatives entreprenariales innovantes à Berlin je vous recommande ce site (en allemand): http://www.berliner-unternehmen.de/