Le Crédit Immobilier pour Français Expatriés est une opportunité apparut au XXIme siècle. Les financements proposés couvrent les investissements locatifs, les résidences secondaires et les futures résidences principales. L’objectif principal est d’adapter la solution bancaire au projet, qu’il s’agisse d’un premier achat ou de plusieurs projets successifs.
1. État actuel du marché immobilier en France
Le marché présente des conditions très favorables au début de 2025, avec une disponibilité retrouvée des banques pour financer les achats immobiliers, que ce soit en résidence principale, secondaire ou locative.
Bien que les taux d’intérêt aient légèrement augmenté autour de 3,8% à 4% depuis le début de l’année, ces fluctuations restent à considérer comme indicatives. Il est souligné que le taux final applicable sera celui obtenu lors du dépôt du dossier en banque.
Les ventes sont en hausse, ce qui illustre une dynamique positive avec des vendeurs motivés et un climat favorable pour la négociation des prix. Malgré un rabotage du régime fiscal LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) il y a quelques mois, ce régime reste accessible et avantageux fiscalement, permettant dans certains cas de ne pas payer d’impôts durablement sur les revenus locatifs.
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2. Conditions et critères d’emprunt immobilier pour Français hors de France
Lors de l’étude d’un projet immobilier, plusieurs paramètres doivent être étudiés en détail :
- Le montant du bien,
- L’enveloppe des travaux,
- Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) projeté,
- La valeur du bien après travaux
- La part que représentent les travaux dans le coût total.
Ces éléments permettent d’évaluer la rentabilité du projet, critère essentiel pour convaincre les banques.
Dans le cadre des investissements locatifs, un dossier de rentabilité est systématiquement constitué avec l’estimation des loyers, le devis travaux et le DPE projeté pour garantir la viabilité financière du projet. Concernant les modalités de détention, il est précisé que les banques françaises sont peu familières avec le financement des sociétés civiles immobilières (SCI) ou SAS familiales pour les non-résidents, privilégiant généralement les achats en nom propre.
3. Processus d’analyse des dossiers de crédit immobilier et rôle du courtier pour Français expatriés
À la réception d’un dossier complet, une étude de solvabilité, d’éligibilité et une diligence documentaire sont réalisées pour déterminer la faisabilité et la capacité d’emprunt.
La mission du courtier a évolué pour les non résidents. Alors qu’autrefois plusieurs propositions bancaires étaient comparées, aujourd’hui une à deux offres seulement sont souvent réalisables, avec des conditions très différentes, imposant une sélection stratégique.
Aussi certains dossiers complexes, notamment ceux incluant une structure sociétaire, peuvent entraîner des délais très longs (jusqu’à 6 mois) avant obtention du financement.
Une bonne identification dès le début de la structure d’acquisition est donc primordiale pour éviter des complications.
4. Conditions spécifiques pour que les Français expatriés puissent obtenir un crédit immobilier en France
Il y a des idées reçues, notamment sur la croyance qu’un non-résident français aux États-Unis avec un contrat local ne pourrait pas emprunter en France. Toutefois ce qui importe est de faire une simulation personnalisée pour connaître l’apport et les conditions possibles selon le profil et le projet.
Il y a deux types de profils :
a. Profils salariés de Français expatriés :
Un contrat de travail permanent (CDI) est requis pour les salariés. Il équivaut aux États-Unis à une attestation d’emploi sans date de fin de contrat.
- Salaire net après impôts
- Moyenne des bonus sur 3 ans
- TE autorisé 35% après projet
- Taux : entre 3,7% et 4,3% sur 20 ans ou 25 ans
- Contrepartie : transfert d’épargne, de compte; assurance emprunteur, assurance habitation…
- LTV : 70%-100% du montant du bien
- Pas de min
- SCI à l’IR ou IS ou nom propre
- Délais 3 à 4 mois
Certaines banques proposent des prêts sans collatéral, tandis que d’autres imposent des contreparties financières.
b. Profils chefs d’entreprise
- Bilans des comptes entreprises 3 ans min.
- Revenus stables.
- Rémunérations pondérées à 80%
- TE autorisé 35% après projet.
- Taux: entre 3.7% et 4.30 % sur 20 ans ou 25 ans.
- Contrepartie: transfert d’épargne.
- LTV: 75% du montant du bien.
- Min prêt: 300 000€
- SCI à l’IR ou IS
- Délais 2 mois
Pour les Français hors de France chefs d’entreprise, l’étude porte sur la solidité de la société sur les trois dernières années, le mode de rémunération (salaire, dividendes), et la transparence entre comptes professionnels et personnels. Le taux d’endettement se calcule en prenant en compte l’ensemble des charges et revenus, incluant loyers et crédits à l’étranger.
Le calcul du taux d’endettement s’appuie sur le salaire net après impôt, incluant la prise en compte de bonus avec pondérations variables selon la banque. Aussi, un taux d’endettement inférieur à 35% avec le nouveau projet apparait comme finançable.
L’épargne nécessaire au projet doit être clairement visible sur les comptes bancaires pour garantir l’éligibilité au prêt, qui peut financer entre 80 et 90% de la valeur du bien.
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